Társasházkezelés

Kit terhel a korábbi tulajdonos által hátrahagyott, ki nem fizetett közös   költség?

Ha az új tulajdonos nem kért az eladótól nullás igazolást a közös költséggel kapcsolatban, akkor az új tulajdonost.

Mikor kötelező számvizsgálót választani?

25 lakás feletti társasházak esetében kötelező.

Mit lehet rögzíteni a házirendben?

Közös épületrészek, területek és helyiségek használatának részletes szabályait, a lakásokban zajjal járó munkák és más tevékenységek időtartamát. igény szerint a Házirendben rögzíthető az állattartás a takarítás és kertgondozás is.

Évente hány alkalommal kell közgyűlést tartani?

Szükség szerint, de évente legalább egy alkalommal, legkésőbb május 31-ig.

A közgyűlésen hozott döntések, hol és milyen formában kerülnek rögzítésre?

Közgyűlésről kötelező jegyzőkönyvet készíteni, melyben a meghozott döntések határozat formájában kerülnek rögzítésre. Ezen határozatokat a Határozatok könyvében is vezetni kell.

Mikor döntésképes egy közgyűlés?

50%+1 tulajdoni hányad esetén. A megismételt közgyűlés tulajdoni hányadtól függetlenül határozatképes lehet.

Mi határozza meg a szavazati arányokat?

A tulajdoni hányad határozza meg a szavazati arányt.

Kik szavazhatnak a közgyűlésen?

A társasházat alkotó tulajdonosok, illetve az általuk írásban meghatalmazottak.

Hogyan és mikor lehet írásban szavazni?

Erről az SZMSZ rendelkezik, ennek hiányában egy korábbi közgyűlésnek kell döntenie az írásbeli szavazásról és annak módjáról.

Írásban történt szavazás esetén, mikor határozatképes a szavazás?Erről az SZMSZ rendelkezik, egyébként 50% +1 tulajdoni hányad arányban leadott írásbeli szavazat esetén.

 Nem értek egyet a közgyűlésen hozott döntéssel. Mit tehetek?

Miután tudomást szereztem róla, 60 nap áll rendelkezésemre, hogy a bírósághoz forduljak a határozat érvénytelenítése ügyében. Alapesetben a határozat meghozatalát követő 60 napon belül fordulhatok bírósághoz.

Mi az a felújítási alap?

Az épület felújítására szánt, elkülönített összeg. (bankszámla, LTP, stb.)

Kötelező felújítási alapot képezni?

Nem kötelező, de ajánlott.

Ingatlanértékesítéskor, hogyan történik a közös költség elszámolása?

Az eladó és a vevő közötti megegyezés szerint. Tárgyhavi kötelezettség azé, aki a hónap első napján tulajdonosa volt az ingatlannak

Kiknek van hozzáférési joga a Társasház bankszámláihoz?

Közös képviselő a megválasztásával együtt nyeri el ezt a jogot, továbbá mindazon személyek, akiket az SZMSZ, vagy a tulajdonosok közgyűlési határozata meghatároznak.

Mit jelen az, hogy rendkívüli egyszeri befizetés?

Abban az esetben, ha a társasház nem várt, nagy összegű kiadások megfinanszírozására nem rendelkezik kellő fedezettel, akkor a közgyűlés a közös költségen felül, rendkívüli egyszeri befizetést rendelhet el.

Kit terhel a lakásomban történt dugulás elhárítás költségei?

Általánosan elmondható, hogy a függőleges vezeték (strang) dugulása társasházi költség, míg az ágvezeték (vízszintes) a lakó költsége.

Hogyan lehet közös képviselőt váltani?

Amennyiben a társasház a közös képviselő leváltásának feltételeiről az SZMSZ-ben nem rendelkezett, úgy a törvény szerint a közgyűlés bármikor felmentheti, leválthatja.

Mi szükséges a tulajdonosok által kezdeményezett közgyűlés összehívásához?

 A napirend és az ok megjelölésével, a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kezdeményezhetik a közgyűlés összehívását.

Kit képvisel a közös képviselő?

 A ház tulajdonosi közösség többségének érdekét.

Honnan tudom, hogy mit csinál a közös képviselő?

​A Számvizsgáló Bizottság bármikor betekinthet a könyvelési analitikákba és összevetheti a társasház számlavezetésével, illetve kérdés esetén bármelyik tulajdonos felkeresheti a megadott ügyfélfogadási időben a közös képviselő- képviselet irodáját.

Mi a feladata a számvizsgálónak?

​A számvizsgáló elsődleges feladata, a közös képviselő tevékenységének, illetve a társasház pénzforgalmának ellenőrzése. További feladatait az SZMSZ-ben foglaltak határozzák meg.

Biztos, hogy valós jogcímű kifizetések vannak a társasház bankszámla kivonatán?

​A társasházi bankszámlán hozzáférési joggal rendelkezhet(nek) a SZMSZ-ben megjelölt személy(ek) is, így a forgalom bármilyen kérdéses pillanatban személyesen  ellenőrizhetővé tehető.

Mit tartalmaz az SZMSZ?

​A társasházban előírt Házirenden túl, a SZERVEZETI és MÜKÖDÉSI SZABÁLYZAT részletesen meghatározza a közgyűlés, a közös képviselő és a számvizsgáló tagok feladatait, kötelezettségeit valamint a jogait. A társasház működésének szabályait, a társasház egyéni arculatára formálva, a törvény rendelkezéseinek figyelembevételével ajánlatos elkészíteni.

Hogyan módosítható az SZMSZ?

​Közgyűlés döntésével, – legalább 51% – bármikor!

A társasházat érintő munkálatoknál, mekkora összeghatárig dönthet önállóan a közös képviselő?

 Az összeghatár mértékéről az SZMSZ rendelkezik. Azonban az elfogadott éves gazdálkodási tervben nem szereplő, rendes gazdálkodás körét meghaladó felújításokról és azok összegéről csak 4/5-ös szavazattöbbség dönthet!

 A társasházakban történő munkálatoknál, milyen összeghatárnál kötelező árajánlatokat bekérni?

 Az árajánlatok bekérésének feltételeit, szintén az SZMSZ szabályozza.

 Honnan tudhatjuk, hogy a kifizetett munka el lett végezve?

A kifizetett munkákról nem csak a számla nyújt igazolást, hanem kisebb munkák esetén gondnoki esemény napló ill. nagyobb munkák esetén az építési napló is, mely az építési vállalkozó és a megrendelő közti kommunikáció mellett az elvégzett feladatok nyugtázását is szolgálja. A napló bejegyzései több példányban készülnek, minden részlet szignálásával a megrendelő által biztosított építési ellenőr részéről a társasházban történő felújítások, karbantartások, hibaelhárítások alkalmával és egy példány a házkezelés birtokában marad.

Miért előnyös a gyakorlattal rendelkező, aktív építészmérnök a Sz B- ben?

Az építész a lakó és nem lakóépületek szerkezeti felépítésével, statikájával is tisztában van, a különféle típusú építőanyagok tulajdonságait, a meghibásodások lehetséges okait gyakorlatban ismeri, ezért pl. egy homlokzat felújítás, vagy egy külső hőszigetelés megvalósítása esetében az épületet mint komplex egészet kezeli. Nem beszélve az akkut hibaelhárításokról, amikor „mekk-mester” helyett egy szakember végzi a munkát.  

A közös képviselő mennyivel drágább a ház számára, ha saját könyvelője van?

 Amennyiben a ház nem igényli a saját könyvelőt, akkor a vállalási árat könyvelés díjával csökkentve is megadható A szakképzett könyvelés a háznak egy plusz biztosíték lehet.                                                                                                                                                 

Ki tud segíteni a problémás szomszédokkal szemben?

Amennyiben a probléma a többséget vagy a közös tulajdont valamilyen formában érinti, úgy a képviselőnek kell kezdeményeznie az intézkedést. Egyéb esetben a jegyzőhöz kell fordulni.

Mit lehet tenni a közös költséget nem fizetőkkel szemben?

Elsődleges szempont, hogy a képviseletet ellátó naprakész könyvelést és nyilvántartást vezessen, melyből világosan átlátható minden fizetési kötelezettséggel rendelkező tulajdonos egyenlege. Ezek ismeretében két-három hónap elmaradás esetén szükséges a tulajdonos informálása. Amennyiben az informálás nem vezet eredményre, úgy a közös képviselő tértivevénnyel ellátott levélben fizetési felszólítást küld a hátralékkal rendelkező tulajdonosnak. A fizetési felszólításnak tartalmaznia kell az elmaradás pontos összegét, a befizetés helyét, azaz a társasház pontos bankszámlaszámát és a befizetésre kiszabott határidőt. Abban az esetben, ha a fizetési szándék továbbra sem történik meg, fizetési meghagyás kezdeményezhető az illetékes Bíróságon, melyet végső esetben végrehajtási eljárás követhet (pld: jelzálogbejegyzés).

Ki fizet a nem fizetők helyett?

Társasházakra a sortartásos kezesség szabályai vonatkoznak. Vagyis, az adósság rendezéséig, az érintett társasháznak kötelessége a meglévő vagyonból, a költségeket finanszíroznia, megelőlegeznie.

Tovább az eszköztárra