Kit képvisel a közös képviselő?

A közös képviselő jogi státuszát a társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) határozza meg. Fontos leszögezni, hogy a közös képviselő nem az egyes tulajdonosok magánügyvédje vagy személyes megbízottja, hanem a tulajdonostársak közösségének (mint jogi egységnek) az ügyintézője és törvényes képviselője.

Kit képvisel hivatalosan?

·      A tulajdonostársak egyetemes közösségét: Minden olyan ügyben eljár, amely a társasház üzemeltetésével, fenntartásával, felújításával és a közös tulajdonú részek (pl. tető, lépcsőház, központi csővezetékek) védelmével kapcsolatos.

·      Képviselet harmadik személyekkel szemben: Ő írja alá a társasház nevében a szerződéseket a szolgáltatókkal (gáz, villany, szemétszállítás), a takarítókkal, vagy a felújítást végző kivitelezőkkel.

·      Hatóságok és bíróság előtt: Ha a társasházat perlik, vagy ha a társasháznak kell pert indítania (például egy nem fizető lakó vagy egy hanyag kivitelező ellen), a bíróságon a közös képviselő képviseli a házat.

Mit jelent ez a gyakorlatban a lakókra nézve?

·      Pártatlannak kell lennie: Ha két szomszéd vitatkozik egymással (pl. hangoskodás vagy magánterületi beázás miatt), a közös képviselő nem állhat jogi képviselőként az egyik lakó mellé a másikkal szemben. Ilyenkor ő csak közvetítő lehet, vagy a Házirend betartatása érdekében léphet fel.

·      Nem hozhat önállóan stratégiai döntéseket: Bár ő a képviselő, nem ő a „főnök”. Ő a tulajdonosi közösség akaratának a végrehajtója. Csak olyan döntéseket hajthat végre, amelyekre a közgyűlés határozatban felhatalmazta, vagy amit a törvény és az SZMSZ a feladatává tesz.

Honnan tudom, hogy mit csinál a közös képviselő?

·      Éves beszámolóból és a jövő évi költségvetési tervből

·      Betekintési jog igénybevételével, mivel a tulajdonos bármikor kérhet tájékoztatást és nézhet bele a társasházi iratokba, számlákba.

Hogyan lehet közös képviselőt váltani?

·      Közgyűlés összehívása szükséges (a törvényi előírásoknak megfelelően), ahol a leváltás és az új képviselő megválasztása napirendi pontként szerepel.

·      Egyszerű többség kell a jelenlévők tulajdoni hányada alapján a felmentéshez és az új képviselő megválasztásához.

Biztos, hogy valós jogcímű kifizetések vannak a társasház bankszámlakivonatán?

·      Nem automatikusan biztos, a bank nem ellenőrzi a mögöttes tartalom valódiságát.

·      Mögöttes bizonylat (számla, teljesítésigazolás, szerződés) kötelező minden tételhez.

·      Az SZB feladata ellenőrizni, hogy a kifizetések mögött valós, elvégzett munka és érvényes közgyűlési határozat áll-e.

Mekkora összeghatárig dönthet önállóan a közös képviselő a munkálatokról?

·      Az SZMSZ-ben vagy külön közgyűlési határozatban rögzített keretösszegig dönthet önállóan.

·      Kivétel a veszélyhelyzet, közvetlen élet- és vagyonbiztonságot veszélyeztető hibák (pl. gázszivárgás, csőtörés) elhárítására összeghatártól függetlenül azonnal intézkednie kell.

Milyen összeghatárnál kötelező árajánlatokat bekérni a munkálatokra?

·      A törvény nem ír elő fix összeghatárt.

·      A közgyűlés vagy az SZMSZ határozhatja meg ezt a limitet (pl. 500 000 Ft felett kötelező 3 független árajánlat).

Honnan tudhatjuk, hogy a kifizetett munka el lett végezve?

·      Műszaki átadás-átvételi jegyzőkönyv alapján.

·      Teljesítésigazolásból, amelyet a közös képviselő és ideális esetben az SZB tagja is aláír a kifizetés előtt.

·      Helyszíni ellenőrzéssel, fotódokumentáció megtekintésével.

A közös képviselő díjazása mennyivel drágább a ház számára, ha saját könyvelője van?

·      Gyakran semmivel sem, mert a képviselői díjcsomagok sokszor már tartalmazzák a könyvelés díját is.

·      Külső könyvelő esetén külön számlázás történik, ami növelheti az adminisztrációs költségeket.

Évente hány alkalommal kell közgyűlést tartani?

·     Legalább egyszer egy évben kötelező rendes közgyűlést tartani,  minden év május 31-ig (az éves elszámolás és költségvetés elfogadására).

·     Rendkívüli közgyűlés az év során bármikor összehívható, ha azt a szükségessé váló döntések (pl. sürgős felújítás, közös képviselő váltás) megkívánják.

A közgyűlésen hozott döntések hol és milyen formában kerülnek rögzítésre?

·     Közgyűlési jegyzőkönyvben, amelyet  a közgyűlésen megválasztott jegyzőkönyvvezető készít el, valamint két tulajdonos hitelesítővel és a közgyűlés levezető elnökével együtt  ír alá.

·     Határozatok Könyvében, amely egy összefoglaló nyilvántartás. A közös képviselő köteles ebbe a jegyzőkönyv alapján időrendben, számozva átvezetni a meghozott határozatokat.

Mikor döntésképes (határozatképes) egy közgyűlés?

·     Ha az összes tulajdoni hányad több mint 50%-a képviselteti magát (személyesen vagy meghatalmazott útján).

·     A megismételt közgyűlés a megjelentek tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes az eredeti meghívóban szereplő napirendi pontokban.

Kik szavazhatnak a közgyűlésen?

·     A bejegyzett tulajdonosok vagy haszonélvezők (utóbbiak a használati jog körében).

·     Meghatalmazottak, ha a tulajdonos írásbeli (szabályos tanúkkal ellátott vagy ügyvédi) meghatalmazást adott nekik a képviseletre.

·     Több tulajdonos esetén (pl. házastársak) a közös tulajdonú lakás tulajdonosai csak együttesen, egy személlyel szavazhatnak a rájuk eső teljes tulajdoni hányaddal.

Hogyan és mikor lehet írásban szavazni?

·     A közös képviselő felhívására, ha egy döntéshez nem szükséges feltétlenül személyes közgyűlést tartani, vagy a közgyűlés előre így határozott.

·     Szavazólap kiküldésével, amelyet a közös képviselő eljuttat minden tulajdonosnak a határozati javaslatokkal együtt.

·     Legalább 15 napos határidőt kell biztosítani a tulajdonosoknak a kitöltött szavazólapok visszaküldésére.

Mi határozza meg a szavazati arányokat?

·     A tulajdoni hányad, amely az Alapító Okiratban van rögzítve. A szavazás nem fejenként történik; mindenkinek akkora a szavazati súlya (tízezredben vagy százalékban kifejezve), amekkora a lakásának és a hozzá tartozó helyiségeknek a mérete a teljes házhoz képest.

Írásban történt szavazás esetén mikor határozatképes a szavazás?

·     Az írásbeli szavazásnál nincs határozatképesség, itt a leadott szavazatok érvényességét az összes tulajdoni hányad arányában számítják. Akkor érvényes, ha az összes tulajdoni hányd 50 +1%-a érvényes szavazólapot küldött vissza.

·     A döntés akkor eredményes, ha az összes tulajdoni hányad több mint 50%-a (vagy minősített többséget igénylő döntésnél a jogszabályban előírt arány) azonos módon (pl. „igen”-nel) szavaz.

Mi szükséges a tulajdonosok által kezdeményezett közgyűlés összehívásához?

·      10% tulajdoni hányad elérése a kezdeményező tulajdonosok részéről.

·      Írásos kérelem a közös képviselőnek címezve, amely tartalmazza a közgyűlésen tárgyalni kívánt napirendi pontokat, azok határozati javaslatait  és a kérelem okának indoklást.

·      30 napos határidő, amin belül a képviselő köteles összehívni a gyűlést; ha nem teszi, az SZB vagy a kezdeményezők maguk is összehívhatják.

Nem értek egyet a közgyűlésen hozott döntéssel. Mit tehetek?

·     Bírósági keresettel meg lehet támadni a határozatot, ha az jogszabályba, az Alapító Okiratba vagy az SZMSZ-ben foglaltakba ütközik, illetve ha a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

·     60 napos jogvesztő határidőn belül kell benyújtani a keresetet a területileg illetékes járásbíróságra, a határozat meghozatalától (vagy a tudomásszerzéstől) számítva. A perindításnak önmagában nincs halasztó hatálya a döntés végrehajtására, kivéve, ha a bíróságtól külön kérik a végrehajtás felfüggesztését.

Milyen szavazati arányok szükségesek egyes feladtok megszavazásához a társasházi közgyűlésen?

A társasházakban a szavazás nem „fejenként” történik, hanem tulajdoni hányad (tulajdoni % vagy tízezred) alapján. Minden tulajdonosnak akkora súlya van a szavazásnál, amekkora a lakása hányada a teljes házhoz képest.

A határozatképesség feltétele

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányad több mint 50%-a képviselteti magát (személyesen vagy meghatalmazott útján).

·      Megismételt közgyűlés: Ha az eredeti közgyűlés nem határozatképes, a meghívóban előre megjelölt időpontban (általában 15-30 perccel később) megtartott megismételt közgyűlés a megjelentek tulajdoni hányadától függetlenül határozatképes a meghirdetett napirendi pontokban.

A fenti alapesetektől eltárő szavazati arányokat a Társasházi törvény, továbbá a társasház Alapító Okirata és Szervezeti és Működési Szabályzata tartalmazza.

Mikor kötelező számvizsgálót (Számvizsgáló Bizottságot) választani?

·     25 lakás felett kötelező a Számvizsgáló Bizottság (SZB) megválasztása a társasházi törvény szerint.

·     25 lakás alatt a megválasztása önkéntes, a tulajdonosok döntésétől függ.

Kiknek van hozzáférési joga a Társasház bankszámláihoz?

·      Közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke teljes körű rendelkezési joggal bír.

·      Számvizsgáló Bizottság (SZB) tagjai ellenőrzési és betekintési joggal rendelkeznek.

·      Aláíró társ-tulajdonosok, ha a Szervezeti-Működési Szabályzat (SZMSZ) vagy közgyűlési határozat kettős aláírási kötelezettséget (pl. közös képviselő + egy SZB tag) ír elő.

Mi a feladata a számvizsgálónak?

·      Pénzforgalom ellenőrzése, a számlák, bizonylatok és a banki kivonatok tételes átvizsgálása.

·      Költségvetés véleményezése az éves rendes közgyűlés előtt.

·      Közgyűlés összehívási jog, ha a közös képviselő elmulasztja a törvényi kötelezettségeit.

Miért előnyös a gyakorlattal rendelkező, aktív építészmérnök a Számvizsgáló Bizottságban?

·      Műszaki szakértelemmel bír, így képes reálisan megítélni a kivitelezői árajánlatok műszaki tartalmát és árazását.

·      Szakmai ellenőrzést tud biztosítani a felújítási munkák átvételekor.

Mit tartalmaz az SZMSZ?

·      Közös tulajdon használatának és hasznosításának szabályait.

·      Költségviselés arányát, a közös költség megosztásának pontos számítási módját.

·      Szervezeti felépítést, a tisztségviselők jogköreit, a közgyűlés összehívásának és lebonyolításának rendjét.

·      Házirendet, amely a lakók egymás melletti együttélésének alapvető szabályait rögzíti.

Hogyan módosítható az SZMSZ?

·     Közgyűlési határozattal módosítható.

·     Összes tulajdoni hányad (nem csak a jelenlévők) több mint 50%-ának „igen” szavazata szükséges hozzá.

Mit lehet rögzíteni a házirendben?

·     Együttélési szabályokat, például a zajjal járó tevékenységek (fúrás, faragás, hangos zene) megengedett időszakait.

·     Közös terek használatát, így a lépcsőház, tárolók, udvar, lift vagy a tetőterasz igénybevételének rendjét.

·     Állattartás szabályait, a házban tartható háziállatok körét és a közös terekben való közlekedésük feltételeit.

·     Veszélyes anyagok tárolásának tilalmát vagy korlátozását a pincékben, tárolókban.

Kit terhel a korábbi tulajdonos által hátrahagyott, ki nem fizetett közös költség?

Főszabály: A bírósági gyakorlat szerint a felhalmozott közös költség tartozás személyes kötelezettség, így az eladót terheli. A társasház alapesetben nem követelheti ezt az új vevőtől.

Kivételek: A vevő akkor válik felelőssé a régi tartozásért, ha az adásvételi szerződésben kifejezett tartozásátvállaló nyilatkozatot tett, vagy ha a társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) előírja az új tulajdonos egyetemleges felelősségét.

Ingatlanértékesítéskor, hogyan történik a közös költség elszámolása?

Ingatlanértékesítéskor a közös költség elszámolása a birtokbaadási jegyzőkönyv alapján történik, és a főszabály szerint a fizetési kötelezettség a birtokátruházás napjával száll át az eladóról a vevőre. Ez azt jelenti, hogy a birtokbaadás napjáig felmerült költségeket még az eladó, az azutániakat pedig már az új vevő köteles megfizetni.

A legfontosabb lépések az elszámolás során

1. Nullás igazolás kérése: Az eladó az adásvétel előtt és a birtokbaadáskor  köteles kikérni a közös képviselőtől egy írásbeli nyilatkozatot (társasházi nullás igazolás), amely igazolja, hogy az ingatlannak nincs közös költség tartozása.

2. Óraállások rögzítése: A birtokbaadás napján a felek közösen leolvassák a fogyasztásmérőket (víz, fűtés, ha a közös költség tartalmazza), és ezt rögzítik a birtokbaadási jegyzőkönyvben.

3. Tört havi elszámolás: Ha a birtokbaadás hónap közepén történik, a felek napra pontosan megosztják a havi közös költség összegét, és az eladó időarányosan kifizeti a rá eső részt a vevőnek (vagy közvetlenül a társasháznak).

4. Bejelentés a közös képviselőnek: A tulajdonosváltozást és a birtokbaadás dátumát – a mérőóra-állásokkal együtt – hivatalosan be kell jelenteni a közös képviselőnek, hogy a jövőben már az új tulajdonos nevére állítsák ki a fizetési értesítőket.

Mi az a felújítási alap?

·     Egy elkülönített pénzügyi keret, amelyet a társasház a jövőbeli nagyberuházások (pl. tetőfelújítás, hőszigetelés, liftcsere) vagy a váratlan, nagy összegű hibák elhárításának finanszírozására gyűjt.

Kötelező felújítási alapot képezni?

·     A törvény szerint nem kötelező.

·     A közgyűlés teheti kötelezővé, ha a tulajdonosok az SZMSZ-ben vagy külön határozatban úgy döntenek, hogy a közös költség egy fix részét vagy egy külön összeget felújítási alapként, vagy Lakástakarék számlán (Fundamenta, OTP) gyűjtenek. (A gyakorlatban a bankok társasházi hitelek nyújtásakor, illetve állami pályázatoknál feltételként szabhatják meg a létezését).

Mi történik a befizetett felújítási alappal, ha az ingatlan eladásra kerül?

A korábban befizetett felújítási alap vagy célbefizetések a társasház vagyonát képezik, így azokat az eladó nem követelheti vissza sem a társasháztól, sem a vevőtől. Ez az összeg az ingatlannal együtt „száll át” az új tulajdonosra.

Mit jelent az, hogy rendkívüli egyszeri befizetés?

·      Célbefizetés, amelyet a rendes közös költségen felül, egy konkrét, előre nem látható vagy halaszthatatlan feladatra (pl. tetőbeázás, kazáncsere) szavaz meg a közgyűlés.

·      Tulajdoni hányad alapján oszlik meg a tulajdonosok között, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik.

Kit terhel a lakásomban történt duguláselhárítás költsége?

·      A tulajdonost, ha a dugulás a lakás belső, egyedi lefolyóvezeték szakaszán (a főgyűjtő ágba való becsatlakozás előtt) történt.

·      A társasházat, ha a dugulás a társasházi közös tulajdonban lévő főstrangot (függőleges főnyomó/főlefolyó cső) érinti.

Ki tud segíteni a problémás szomszédokkal szemben?

·      Közös képviselő, ha a probléma a Házirendet vagy a közös tulajdont sérti (pl. folyosó eltorlaszolása).

·      Jegyző, aki birtokvédelmi eljárást indíthat, ha a zavarás egy éven belüli és korlátozza a lakás rendeltetésszerű használatát.

A birtokvédelmi eljárás menete

Ha egy szomszéd magatartása (pl. éjszakai zajongás, elviselhetetlen bűz, közös folyosó eltorlaszolása, folyamatos áztatás) korlátozza Önt a saját lakása rendeltetésszerű használatában, birtokvédelmet kérhet.

Alapvető szabály: Az 1 éves határidő

·        1 éven belül: Ha a zavaró állapot kezdete vagy a sérelem óta kevesebb mint 1 év telt el, az eljárást a helyi önkormányzat jegyzőjénél kell megindítani. Ez egy gyors, közigazgatási út.

·        1 éven túl: Ha a probléma már több mint 1 éve fennáll, vagy a birtokláshoz való jog is vitás, a birtokvédelmet már csak közvetlenül a bíróságon lehet kérni.

A jegyzői eljárás lépései (1 éven belüli ügyekben)

1.        A kérelem benyújtása: A kérelmet a társasház helye szerinti polgármesteri hivatal jegyzőjének kell címezni (személyesen, postán vagy Ügyfélkapun keresztül).

o   Mit kell tartalmaznia? A bejelentő tulajdonos pontos adatait, a panaszolt szomszéd adatait, a zavarás leírását, a pontos időpontokat és azt, hogy mit kér a jegyzőtől (pl. a hangoskodás megtiltását).

o   Illeték: Az eljárás illetékköteles (3000 Ft), amelyet illetékbélyegben vagy utalással kell megfizetni.

1.        Bizonyítási szakasz: A jegyző nem nyomoz automatikusan, Önnek kell bizonyítania a zavarást.

o   Bizonyítékok lehetnek: Rendőri intézkedésről szóló jegyzőkönyv, fotók/videók, hangfelvételek, tanúk (más szomszédok) írásos nyilatkozata, szakértői vélemény.

2.        Véleményezés: A jegyző a panaszolt szomszédot is megkeresi, aki írásban vagy szóban védekezhet.

3.        Helyszíni szemle: Szükség esetén a hivatal munkatársai kiszállnak a helyszínre ellenőrizni a helyzetet.

4.        Döntés (Határozat): A jegyzőnek a kérelem beérkezésétől számítva 15 napja (ha szakértő kell, 30 napja) van dönteni.

o   Ha a kérelem alapos, a jegyző elrendeli az eredeti állapot helyreállítását vagy eltiltja a szomszédot a zavaró magatartástól.

o   Ha a szomszéd a határozat ellenére sem hagyja abba a tevékenységet, végrehajtási bírság szabható ki rá.

5.        Jogorvoslat: A jegyző döntése ellen fellebbezésnek nincs helye. Ha valamelyik fél nem ért egyet a határozattal, a kézhezvételtől számított 15 napon belül bírósághoz fordulhat a határozat megváltoztatása érdekében.

·      Rendőrség, csendháborítás, fenyegetés vagy azonnali intézkedést igénylő jogsértés esetén.

Mit lehet tenni a közös költséget nem fizetőkkel szemben?

·      Fizetési felszólítás küldése (30-60 napos elmaradás után).

·      Fizetési meghagyásos eljárás (FMH) indítása közjegyzőnél a felhalmozott tartozás gyors behajtására.

·      Végrehajtási eljárás, amely végső esetben a lakás elárverezéséhez is vezethet.

Ki fizet a nem fizetők helyett?

A társasházak működésének legfőbb kockázata a fizetési fegyelem lazulása. Jogi értelemben a nem fizető lakó adósságát nem írják át közvetlenül a szomszédok nevére, de a gyakorlatban mégis a többi tulajdonos finanszírozza a ház talpon maradását.

Hogyan működik ez a gyakorlatban?

A társasháznak fix, kötelező havi kiadásai vannak, amelyeket muszáj kifizetni, különben a szolgáltatók korlátozzák a szolgáltatást. Ilyen a közös villany (lépcsőházi világítás, lift), a szemétszállítás, a távhő vagy a központi kazán gázszámlája, a biztosítás és a közös képviselő díja.

Amikor néhány tulajdonos nem fizet, a ház bankszámlájára kevesebb pénz érkezik, mint amennyi a kiadások fedezésére kellene. A hiányt a következők szerint kezelik:

1. A felújítási alap és a tartalékok felélése: A közös képviselő az üzemeltetési hiányt kénytelen a ház meglévő tartalékaiból (pl. jövőbeli felújításra szánt pénzből) átcsoportosítani a számlák kiegyenlítésére. Emiatt elmaradnak a szükséges karbantartások, állagmegóvások, ami csökkenti az összes lakás piaci értékét.

2. Likviditási alap képzése / Közös költség emelés: Ha a tartozások mértéke tartós és magas, a közös képviselő kénytelen a következő évi költségvetés tervezésekor magasabb közös költséget javasolni. A rendesen fizető lakóknak tehát azért kell havonta többet fizetniük, hogy a ház számláin legyen elég pénz a fix rezsire, belekalkulálva a nem fizetők okozta kiesést is.

Visszakapják-e a fizető lakók ezt a pénzt?

Igen, de gyakran csak hosszú idő után. Amikor a közös képviselő elindítja a behajtási folyamatot (fizetési meghagyás, jelzálogjog bejegyzés, végrehajtás/árverezés), a behajtott tőke és a késedelmi kamat visszafolyik a társasház bankszámlájára.

Ez a pénz azonban nem kerül közvetlenül visszaosztásra a lakók zsebébe: a ház számláján marad, növeli a közös vagyont, és általában a korábban elmaradt felújítások pótlására vagy a következő évi közös költség emelésének elkerülésére fordítják.